【中古マンション】絶対に買ってはいけないマンション５選

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https://www.youtube.com/watch?v=R6VXT5tjW0A

今回のテーマは買ってはいけないNGマンション5選です。
私だったら買わないかなというマンションの特徴みたいなものがありますのでそちらの特徴を少しお話しさせていただこうかなと思っています。

NGマンションという表現は悪いですけれど、換金性に欠けるとか、流動性にかけるっていう表現が正しい表現だと思います。

なかなか売却しづらいとか買った瞬間からもしかしたら価値が下がり始めているようなマンションの特徴という点でお話をさせていただきますので参考にしていただければと思います。

これに該当しているのは絶対やめてくださいと言っているわけでありません。
ただもし該当していた時には注意が必要というように思っていただけるといいと思います。

【１】修繕積立金が安すぎるマンション

1点目が「修繕積立金が安すぎるマンション」です。
よく広告なんかを見ていると異様に修繕積立金が安いと感じるマンションがあると思いますが、安すぎるという点は疑ってかかる必要があると思っています。

ちなみに2008年に長期修繕計画のガイドラインが国交省の方から制定され、そして修繕積立金ガイドラインが2011年に発表されています。そして昨年の2021年位にその改訂版が発表されています。

そのガイドラインによると、修繕積立金は大体200円から300円（㎡・月）ぐらいが一般的な金額と言えます。

もちろん延べ床面積の平米数によって修繕積立金の金額が前後するということがあったりします。また機械式駐車場や、免震構造、制震構造などの特有のものがある場合は修繕積立金の金額は前後するのが一般的です。
しかしやはり平米単価というところがある程度出ていますので、その平米単価が安すぎるマンションに関しては、少し疑いの目を持っていただいた方がいいかなと思います。

安い理由が明確にあるのであれば全然問題ありません。修繕積立金が安かったとしても長期修繕計画がしっかりと立てられていて、そしてその長期修繕計画の中で大規模修繕の予定が入っていてそれに基づく修繕積立金が積み立てられているというのが明確に分かるのであれば、これはこの買ってはいけないマンションではありませんので、その点だけ注意していただけるといいと思います。

一つの目安は修繕積立金がだいたい平米単価200円から250円、300円ぐらいの間で積み立てられているというところが前提として考えていただければいいと思います。

ただし日本のマンションの修繕積立金の場合は段階増額積立方式で積み立てられているので築年数が若い新しいマンションは修繕積立金が安くて、築年数が上がっていくごとに修繕積立金の金額が増していく方式を採用されていることが多いです。

すべての期間を見た時にある程度の金額が溜まっているということが前提となりますので、もしかすると修繕積立金が今は安いけれども将来的に大きく増額されるって言うことはあり得ますのでその点だけよく見ておく必要があります。

【２】リビングの配置が悪いマンション

続いて、私なら買わないマンションの2つ目は「リビングの配置が悪いマンション」です。
リビングの配置、眺望であるとか日当たりというところは資産価値に直結するので、よく考えるポイントかと思います。

例えば目の前に建物があって眺望がないとか、日当たりが悪いとか、そういったマンションはやはり見送りになると思います。

あとよくあるのが、前の建物とは距離があるけど共用廊下からこちら側が見えてしまうとか、向こう側のリビングや教室からこちら側が見えてしまうというようなマンションは私はちょっと敬遠します。

これはなぜかというと、やはりプライベート性はすごく大切にしなければならないポイントだと思ってまして、向こうから覗く人っていないと思うんですけど、覗かれるかもしれないという疑念が生まれたてるだけでやはりストレスになると思うので、抜け感を大切にしながら覗かれる心配のないマンションを選ぶことがポイントかなと思っています。

【３】駅から10分以上かかるマンション

続いて3つ目は、「駅から10分以上かかるマンション」です。中古物件はやはりこういう立地が全てになるので、場所をしっかり選んでいくことが大事かと思います。

中には駅から10分以上のマンションをご提案させていただくこともありますが、その時は理由が明確で、駅から10分以上あっても周りがマンションしかないエリアになります。そういったマンションでしたら10分以上かかってもOKだと思います｡

ただ周りが戸建て住宅がメインの中にポツンとできている大規模マンションに関しては､基本的にはよく考えられた方がいいかなと思っています｡理由としてはいくつかありますが、一戸建ての住宅にお住まいの方は、一戸建ての住宅を選ばれる方の方がやはり多いためです。

理由は単純明快で、自分の敷地内に駐車場を設けたり管理修繕費などの費用が徴収されないとか（自分で積み立てればいいので）、戸建て住宅と競合してしまうような場所でマンションを売却するとなったときにどうしても価格でしか勝負ができなくなってくることがほとんどです。そのため戸建て住宅のエリアの中にぽつんと立っているマンションに関しては購入は見送った方がいいかと思います。

そこに必ず住まなければならない理由があればＯＫですが、そうじゃない場合は見送っていただいた方が健全かなと思っています。

今は駅前再開発なんかもよく起こる得る時代だと思います。中古マンションのいいところは二度とない一致っていうのが全てだと思うので、新築マンションよりも立地が良いというメリットが中古マンションの全てです。

それが今前提として覆るケースが多くて、駅前再開発とか大規模の社宅を取り壊してそこにマンションの建設が始まるとかはよくある話なので、そういった中古マンションよりも新築マンションの方が立地の面で勝ってしまうエリアが出てきてしまいますので、そうなると中古マンションがどうしても売りづらくなってきます。

そこを解消していくためにはやはりなるべく駅から近い物件を選ぶというのが全てだと思っています。

【４】エレベーターがないマンションの4階5階部分

4番目は「エレベーターがないマンションの4階5階部分」です。

基本的にはエレベーターはほとんどのマンションにありますが、私が言っている例でいうと団地のことです。

買い物袋を持っていたり、年をとったり、風邪など何かしら体調が悪いときに、エレベーターがないため4階5階まで階段の上り下りを繰り返す、というのは大変苦しかったりします。

いろんなことを加味していくと、実はエレベーターの無い4階5階部分はニーズが極めて少ないというのが実情に思えます。

エレベーターがないマンションでも1階2階部分はニーズがあります。
ただし4階5階部分はどうしてもニーズとしては薄くなってしまいますので、もしそういう物件を検討される場合には1階2階部分を検討してみられるといいのではないかと思います。

一定のニーズはありまして、4階5階に住んでいて年を取った方が手ごろな金額で1階2階に住み替えたいっていうケースもあります。

またエレベーターのない団地形式のマンションは大体金額で言うと1000万から2000万ぐらいの間の価格で売買されることが多く、手頃な金額で実家の近くに住みたいというニーズがあったりするのでそういったニーズに対しては1階2階は適していますが、4階5階となると日々の生活にデメリットが出てしまうという方が多いのが実情だと思っています。そのため4階5階というところは敬遠した方がいいと考えています。

【５】旧々耐震のマンション

最後の5番目は、「旧々耐震のマンション」です。
なかなか聞かないと思いますですが、一般的には1981年の昭和56年度6月以降にできたマンションを新耐震、それよりも前のマンションを旧耐震と言います。旧耐震のマンションが悪いとは思いませんが、ここで私が言っているのは旧耐震よりも前の旧々耐震のマンションになります。

1971年に法律ができていますが、1971年よりも前は耐震基準自体がそもそも不明確だったりした時代があるので、昭和46年以前のマンションに関しては非常に注意していただいた方がいいと思います。

今は時代が進んでいて、旧耐震のマンションでも耐震工事をやっていれば安心なマンションがいくつもありますが、基本的に旧々耐震は耐震工事やってもどうしようもないということが多いのでこの旧々耐震のマンションに関しては安全性というところを考えるとリスクをとっていただく必要はないと思いますので、よく考えて選んでいただければと思います。

特に背景として、地震大国日本と言われるように地震が頻繁に起きる国ですし、今後30年以内に大きな地震が来るとも言われています。

マンション購入にはかなりの金額をつぎ込むわけですから、もしかしたらがあってもいけないので、安全性に欠けるマンションを避けるためにもこの旧々耐震というマンションに関してはよく検討する必要があると思っています。

今回は、買ってはいけないマンションという形で5つを紹介させていただきました。

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